batampos.co.id – Kondisi ekonomi Batam yang belum pulih berimbas pada kemampuan masyarakat membayar cicilan properti mereka. Tak sedikit mereka yang kehilangan pekerjaan terpaksa merelakan rumah disita bank karena tak mampu lagi membayar cicilan.
Kepala Cabang BTN Batam, Ali Irfan, membenarkan banyaknya kredit macet properti belakangan ini. BTN sendiri tak ingin merugi, sehingga properti yang menunggak melebihi batas toleransi yang diberikan terpaksa disita untuk dilelang.
“Kami hanya memberikan tenggang waktu selama tiga bulan. Kalau tak dilunasi juga, baru bank bisa ambil alih (sita),” katanya, Kamis (19/4).
Rumah sitaan tersebut dilelang dengan harga miring. BTN bisa melelangnya sendiri atau menyerahkan kepada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). “Mengapa lewat KPKNL karena BTN merupakan aset negara. Setelah masuk administrasinya, maka bisa diurus KPKNL,” paparnya.
Irfan mengungkapkan, BTN Batam menampilkan informasi mengenai rumah yang dilelang tersebut di website www.rumahmurahbtn.com. Website ini menyajikan informasi mengenai properti termasuk rumah lelang. Website ini diluncurkan sejak Januari 2018.
Ia menyebutkan tahun 2018 ini, ada 106 properti yang dilelang BTN Batam. Terdiri dari rumah, ruko, dan townhouse. Harga yang ditawarkan jauh lebih murah dari harga yang sesungguhnya. Penyebabnya karena kondisi rumah yang tidak terawat lagi setelah ditinggal pemiliknya. Kondisi rumah-rumah lelang ini memang memprihatinkan. Bahkan ada sebagian besar fisik bangunanya sudah hancur.
Irfan mencontohkan salah satu rumah tipe 30/66 di Perumahan Putra Jaya Residence Tanjunguncang. Harga normal rumah yang menggunakan fasilitas KPR bersubsidi ini sekitar Rp 129 juta. Namun setelah rumahnya disita, maka harganya saat ini jatuh di angka Rp 89 juta. Bahkan ada yang dihargai Rp 78,6 juta.
Ada juga salah satu rumah di Perumahan Marina Green Tanjunguncang bertipe 21/60 yang harganya sekitar Rp 85 juta. Setelah disita dan dilelang, harga hanya Rp 46 juta.
“Beli lewat lelang juga nanti dimediasi lewat KPR lelang. KPR lelang juga merupakan salah satu alternatif pembiayaan BTN. Tentunya nilai jualnya ditentukan dengan harga likuidasi yang merupakan harga wajar properti tersebut,” jelasnya.
Menurut Irfan, penyebab utama mengapa banyak terjadi kredit macet adalah daya beli masyarakat yang sangat menurun. “Yang jadi penyebab utama itu biasanya korban PHK atau penghasilannya yang menurun karena pelemahan ekonomi,” katanya.
Meskipun kredit macet banyak terjadi, namun angka Non Performing Loan (NPL) di BTN masih terjaga di angka 1,8 persen. Nilai tersebut memang mampu menjaga kesehatan BTN. Tapi mereka tetap berhati-hati dalam memberikan KPR.
“Tahun ini target KPR sebanyak Rp 800 miliar dengan aliran dana per bulan rata-rata Rp 70 miliar. Turun dibanding tahun lalu yang targetnya mencapai Rp 1,2 triliun,” sebutnya.
Irfan mengakui kehadiran website untuk menjual rumah lelang ini mampu membantu BTN dalam mempertahankan NPL-nya meskipun banyak terjadi kredit macet.
Portal web dan aplikasi daring www.rumahmurahbtn.com telah menampung 5.200 unit aset properti sejak diluncurkan pada 9 Januari 2018 silam. Aplikasi ini mampu mendorong rumah mangkrak sebagai aset macet, terjual dengan harga likuidasi yang merupakan harga wajar properti tersebut.
Aset properti tersebut terdiri dari rumah subsidi dan nonsubsidi, tempat usaha dan kavling tanah. Tersebar hampir di seluruh Indonesia dan diawasi sedikitnya 64 cabang BTN.
Sejak diluncurkan sampai sekarang, aset yang terjual rata-rata dengan rentang harga Rp 300 juta – Rp 900 juta. Hingga pertengahan April, total penjualan tercatat mencapai 106 unit dengan nilai total Rp 30,7 miliar.
Selain memberikan peluang bagi masyarakat mendapatkan rumah murah serta peluang berinvestasi, langkah ini memberi kesempatan Bank BTN untuk menambah transaksi KPR dari rumah bekas jika nasabah menginginkan proses kredit dari rumah bekas tersebut.
“Kualitas kredit Bank BTN bisa membaik dengan membuka akses seluas-luasnya bagi masyarakat untuk membeli rumah lelang tersebut. Di sisi lain Bank BTN juga bisa memasarkan produk lain seperti KTA dan Kredit Agunan Rumah,” katanya.
Rumah bekas bisa didaur ulang menjadi aset yang menguntungkan. Sejumlah investor bahkan mampu meraup untung sebesar harga 1 rumah baru melalui pembelian rumah bekas melalui mekanisme lelang.
Rumah bekas yang dilelang memang dibanderol dengan harga miring dan kalau beruntung bisa mendapatkannya tanpa persaingan ketat saat dilelang. Tak jarang, tanpa proses renovasi, rumah bekas tersebut laris dijual kembali.
Di tempat terpisah, Kepala Perhimpunan Bank Swasta (Perbanas) Kepri, Daniel Samzon, mengatakan pertumbuhan ekonomi yang lesu memang memicu daya beli masyarakat semakin lesu. Kondisi itu memang sangat berpengaruh kepada sektor KPR di perbankan.
“Banyak rumah dijual bahkan banyak yang masih menyicil rumah malah kabur pulang kampung karena tak bisa bayar cicilan,” jelasnya lagi.
Fenomena ini tentu mengganggu kinerja perbankan secara umum. Ketika rumah kredit ditinggal pergi pemiliknya, maka bank akan mengalami kesulitan dalam melelangnya karena daya beli masyarakat tengah menurun.
Pengaruh lain yang menyebabkan hal tersebut juga karena proses penerbitan IPH yang sempat macet pada tahun lalu. Karena hal tersebut, maka perbankan memberikan solusi untuk melakukan proses akad Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan menerbitkan dokumen Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebelum penandangatangan Akta Jual Beli (AJB). PPJB berfungsi sebagai pengganti IPH, namun fungsinya tidak mengikat secara hukum.
“PPHB belum punya kekuatan hukum. Sehingga ada apa-apa bakalan susah, sangat berisiko meskipun rekeningnya sudah ditahan,” imbuhnya.
Di samping banyak terjadi kredit macet, saat ini bank-bank konvensional bersikap konservatif dalam mengeluarkan kredit, begitu juga dengan masyarakat yang juga ikut-ikutan menahan diri untuk mengajukan kredit.
“Kalau bicara mengenai perusahaan, pengusaha mana yang sekarang berani ekspansi. Pengusaha sekarang sangat berhati-hati. Mereka saat ini hanya berpikir bagaimana cara melunasi kredit,” katanya lagi.
Saat ini, pola pikir pengusaha lebih tertuju bagaimana caranya bisa bertahan dan tetap eksis daripada mengajukan kredit yang akan menjadi beban baru perusahaan. Sehingga tingkat kredit modal kerja menurun drastis.
“Untuk ekspansi sendiri juga gak bisa. Karena ekspansi butuh banyak biaya. Jadi pengusaha pun harus ngerem,” imbuhnya.
Sedangkan pada masyarakat, perilaku ekonomi berubah secara drastis. Sikap konservatif dan menahan keinginan dipilih mengingat gaji yang tak kunjung naik. “Masyarakat lebih memilih untuk menahan keinginan membeli sesuatu secara kredit,” jelasnya.
Sepi Peminat
Sementara itu, Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) Kota Batam menyebutkan minat masyarakat untuk ikut lelang terbilang rendah. Berbanding terbalik dengan jumlah hak tanggungan yang dilelang. Terbukti dari 146 hak tanggungan yang dilelang tahun 2018, baru terjual 18 unit.
Kepala Seksi Pelayanan Lelang KPKNL Batam, Dian Subakti, mengungkapkan sepinya peserta lelang sudah terjadi sejak dua tahun terakhir. Bahkan ada beberapa lelang malah tidak ada pesertanya. Alhasil, harus dilelang ulang.
“Saat ini agak sulit laku. Karena beberapa lelang tak ada pesertanya,” kata Dian, Kamis (12/4).
Bila melihat permintaan lelang yang masuk dari pihak perbankan sendiri terbilang cukup tinggi. Hal ini terbukti dari jumlah hak tanggungan yang dilelang tiap bulan rata-rata 45 sampai 50 unit. Sebagian besar hak tanggungan seperti ruko dan rumah yang dilelang ini merupakan rumah sitaan bank atau kredit macet perbankan.
“Memang menurun saat ini. Kadang kita lelang 20 cuma laku 2. Lelang lima laku satu,” sebut Dian.
Bila dibandingkan data tiga tahun terakhir, lelang hak tanggungan terbilang cukup baik. Misalnya di tahun 2015, dari 524 kali yang dilelang, laku terjual 116 unit. Tahun 2016 ada 373 kali, dengan penjualan 88 unit. Sementara di tahun 2017, KPKNL melelang 552 kali hak tanggungan kredit macet perbankan. Terjual 84 unit.
“Paling banyak kredit macet di BTN. Biasanya sekali lelang bisa mencapai 20 unit,” paparnya.
Proses lelang rumah kredit macet di KPKNL, kata Dian, dimulai dari permintaan lelang oleh pihak perbankan. Baik itu bank pemerintah atau swasta akan mengajukan dengan melampirkan beberapa persyaratan seperti perjanjian kredit debitor dengan bank, sertifikat hak tanggungan, akta pemberian hak tanggungan dan bukti kredit macet.
“Biasanya yang masuk lelang itu dinyatakan macet oleh bank dan baru bisa diajukan pelelangan,” jelasnya.
Setelah persyaratan dilengkapi pihak perbankan, kemudian pihak KPKNL akan memeriksa berkasnya. Syarat-syarat yang dilengkapi ini haruslah sesuai Peraturan Menteri Keuangan Nomor 27 tentang Proses Lelang. “Kalau KPKNL sudah menyatakan lengkap, barulah kantor lelang membuat surat balasan untuk memberikan jadwal lelang,” paparnya.
Ia menambahkan, dalam hal ini pihak bank wajib mengumunkan pelelangan di media cetak sebanyak dua kali. Rentang waktu pun dibatasi per 15 hari. Hal ini dimaksud agar ada kesempatan dan tenggang waktu bagi kreditur untuk mengajukan keberatan atau gugatan. Selain itu, juga untuk menginformasikan bahwa akan ada pelelangan.
“Jadi ada dua, pertama memberi tahu pada pihak yang berkepentingan mengajukan keberatan atau gugatan. Kedua, orang yang berminat lelang jadi banyak. Karena kita mengandalkan pengumuman itu,” lanjutnya.
Selain diumumkan di koran, lelang juga ditampilkan secara online di website lelangdjkn.kemenkeu.go.id.
“Kalau tak sempat baca koran bisa buka di website tersebut. Di link ini menampilkan lelang seluruh Indonesia. Jadi misalnya mau pilih wilayah Batam tinggal klik KPKNL Batam,” papar Dian lagi.
Semantara nononline, lelang ditentukan jadwal dan lokasinya. Biasanya di KPKNL atau bank bersangkutan. Pemenang lelang adalah mereka yang menawar dengan harga tertinggi. Namun tidak sedikit juga peserta lelang hanya satu orang, sehingga tidak ada saingan, harga yang didapatkan pun adalah harga limit pihak bank.
“Tapi kalau banyak yang nawar, kadang-kadang bisa dua kali lipat dari harga limit,” jelasnya. (rng)